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唯“新”主义——中海的新周期、新核心、新改善

实况时报  05-24 11:53 12557阅读

2022年,“房住不炒”在进入第七年的同时,在2022第一季度的两会上又被附加了新的关键点:支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。当“房住不炒”叠加了“满足购房者合理需求”的时候,无疑,这意味着楼市新的周期已经到来。

在新的周期下,开发商和购房者均趋于理性。当房产回归居住这一本质需求层面上时,重庆的房产价值序列第一站将回归核心区。

房产作为价值的载体,在哪里建造、如何建造,考验的是城市运营商的基本功。中海作为实力央企深耕重庆,坚持“非核心不拿地”的城市核心运营观,新周期之下,将唯“新”主义落实到中海·映溪臺,在超越自身的同时,在重庆核心区的后续改善时代做出了榜样。

新周期——震荡期后的第一步已踏出

两会是新周期的信号,迄今为止时间已经过去两月余。在这两个多月中,楼市的动作从摸着石头过河,变成了大步前进。

4月,五天内有五城放松购房政策。如兰州降低首付比例,大连放开落户条件等。

5月15日,楼市重磅政策发布,央行降息保刚需,包括重庆在内的各大城市已有降息的初步动作。19日,重庆6家银行宣布了将利率降至4.4%(包括四大行中部分银行),随后,又有3家银行跟进。20日,在网络情人节“520”当天,信贷为全国群众送上了“甜蜜礼物”:5年期LPR,4.45%。

(图源 财联社)

当新周期的第一步特征是楼市、信贷政策宽松,但新周期的特征构成并不仅局限于此。楼市的底层是土地,在新周期下,各地2022年首轮土拍情况也已经昭然若揭。全国范围内重点城市各地土拍,国央、私,八二开;部分城市如深圳,国央企及平台公司全部包揽土地。

此前我们一直强调,在城市化进程已经抵60%余,马太效应会愈发凸显。在上一个楼市调整期的末期(2021),数家房企暴雷,部分房企在暴雷边缘摇摆,从开发端产生的“凭实力做项目”观点已具有惯性,目前在市场端表现得非常明显。购房者在挑选房产时,由于国央品牌实力雄厚的信任背书,国央品牌效应惯性逐渐加大。

无疑,在新周期下,居住大于投资,重庆楼市的价值要回归核心区。机会向来留给有准备的人,哪怕在过往重庆新区与核心区风头不相上下,甚至要压一头的时候,中海在重庆仍然坚持“非核心不拿地”的战略。现在,预设的伏笔已经成文,中海收获了其应得的回报。

2022年,截至5月初,中海在重庆为数不多的在售项目,在市场环境热度处在中下游的情况下,达成了约4.5亿左右的总销售额。

从中海在重庆良好稳健的销售情况即可见重庆市场端口的倾向,当城市发展方向侧倾核心区,楼市价值居住大于投资之时,购房者的目光也会随之同步。在新的周期下回归核心,这意味着,重庆的核心区,将进入一个新的状态。我们可称之为:新核心。

(图源网络 江北区航拍)

新核心——价值循环开启后的新居住形态

新周期开启的同时,意味着楼市价值也开启了第一轮循环。十年前北进的价值起点在江北区,本次价值循环亦从江北区开始。能体现片区价值的,最重要的是留白土地的量与质。

江北区经历了多年的核心片区拆迁的沉淀,拆迁的土储多用于基建与住宅。据了解,江北鲤鱼池板块富强村片区再次启动拆迁,溉澜溪板块拆迁土储据网传已名花有主。北滨二路-盘溪板块土储或尚未上架,或部分已被中海收入囊中。江北区的土储量虽不能与新区对比,但若横向比较来看,其数量在环线核心区内已经占先。

未上架土地质的具体情况不得而知,但若从中海已拿到的土地情况来看,大幅度降容积率、提高绿化率已经成为必然趋势。或许,从中海拿的土地开始,以江北为代表,核心区的旧标签要一步到位的摘掉了。

核心区的“高配、高密”两个极端特征,让青睐核心区的购房者又爱又恨。似乎,在核心区内,要、既要、又要、还要,是不可实现的。想拥有核心区的高配套、高便利度、密集资源,就要忍受核心区的嘈杂喧闹。不仅如此,也要容忍高层、超高层业态必然产生的高容积率带来的居住拥挤。

既然新的周期已经到来,中海认为,新核心有必要脱胎换骨。既要、又要、还要,要在核心区实现。要有占有核心区的高配套、保留繁华与热闹,剔除喧闹嘈杂。居住低密度,社区高绿化。这是中海认为的新周期下重庆核心区应有的居住状态。

(图源网络 江北区鸿恩寺公园)

中海的观点,实则是在为核心区的居住进行“深层次改革”。对于中海来说,观点不能是“口嗨”。如前文所说,在哪里建造载体、如何建造载体,考验的是城市运营商们的基本功。现如今,中海用行动已经给到了标准答案。

新起点——黄金十字线上的高预期

2021年底,中海将江渝北交界的黄金十字线上的一块地以15%顶格溢价率收入囊中。这块土地位于冉家坝板块,拥有双轨四桥多维交通体系,享受江渝北多个城市级商圈及综合体、双三甲高端医疗资源。盘溪河在其侧,鸿恩寺公园、大龙山公园环绕。并且,地块整体的容积率仅有1.8,是目前全主城核心区再难寻的良地。

(2021年第三轮土拍 中海地块周边配套情况)

载体地址已经选择完毕,那么,如何建造载体,对中海来说又分为了两步。其一是业态选择,其二是产品打造。

就业态来说,毋庸置疑,别墅是改善的顶流产品。但因早期“限墅令”、核心区路网已基本定型导致的核心留白土储面积不足以支撑墅区建设等因素,在核心区内别墅群聚状况基本不会再出现。那么洋房则为核心区、两江四岸核心区的顶流业态,这也是中海在核心产品回归上的选择。

新周期的楼市价值居住大于投资,但并不代表它完全失去了金融属性。拥有良好预期,亦是评判一个楼盘优劣的标准之一。

通常来说,看一个板块的真实价值,并不是其新房在售价格。板块内、片区内的二手房最能反应真实价值。可以看出,当核心区终极物业形态立于价值循环起点之上,洋房价值已经在二手房市场中得到体现。江渝北交界、居住区与交通核的代表冉家坝板块普通二手高层均价 1.5-1.6w,洋房业态均2.3-2.5w。(数据来源:贝壳)

其实在核心,中海是可以选择做大面积大改善的高端改善产品的,中海也很清楚,80%的利润由20%的人带来。但中海作为央企,其更重视回归核心区的真正意义。城市的红利、居住的舒适,理应让更多的人共同享受。在此基础之上,去升级品质、提高性价比,是中海在这片土地上开发的底层逻辑。

新改善——工科中海的城市核心运营观

中海在去年拿了黄金十字线上的那块地后,于今年拿出了针对核心区的、与核心区地段匹配的产品——中海·映溪臺。

(中海·映溪臺 鸟瞰意境图)

它是房产回归居住、重庆房产价值回归核心区的实体形态,也诠释了改善不仅仅是空间上的改善,而是一个年轻人现在喜欢的、再过十五年还喜欢的新物种。中海映溪臺,也是工科中海摘掉自己“直男审美”刻板标签的一个证明。

这是一个始于颜值,忠于内涵的时代。如果说住宅高颜值外立面的公式是“玻璃外立面+曲线+金属”,中海确实也在规矩的按照这个公式去打造映溪臺。只不过,这个公式多适用于豪宅大户型产品,毕竟成本在这里。作为一个地价本身就偏高的改善楼盘,大可不必这么做。但中海还是将本属于高端改善的配置,应用在了这个项目上。

(中海·映溪臺 外立面意境图)

(中海·映溪臺 外立面意境图)

中海映溪臺的颜值足以使人赏心悦目,但中海认为内涵更为重要。房子的尺度是生活的广度,它是价值的载体,也是生活的容器。

刚刚提到,中海认为的回归,是让更多的人回到核心,让年轻人留在核心。中海在重庆核心区深耕十年,之前的打法是“控面积控总价,两房三房走天下”。不同的是,在中海映溪臺,中海将“两房三房走天下”迭代为“成长型户型”。控制面积的同时做了流行的横厅设计,业态及一些中海在设计时用的“小心思”,将得房率最高提到了91%。

(建面约86㎡户型图)

高得房率,可以让中海有足够的空间去埋伏笔——预留了年轻人随着家庭人口结构变化而产生的新增空间功能需求。

(建面约99㎡户型图)

不得不提到的,还是中海映溪臺的社区绿化和景观。土地性质决定了这个项目的绿化率会≥30%,同时项目旁有一条盘溪河。虽然这个数据看起来平平无奇,一个以蜿蜒水系为主体的湿地公园也不足以令人惊讶。但这是核心区,是商圈旁,是城市难得的留白地。当高于30%的绿化叠加了城市核心区的珍稀自然资源,再加之1公里内的3个公园,约两公里处便是嘉陵江,中海映溪臺已经不再是核心区的一个新住宅项目,而是与城市自然共生,将外面的绿色,与社区的绿色相融,形成一个“绿色中海”。

(图源渝北发布 盘溪河公园)

中海将它的观点变为了现实,以中海映溪臺为代表作,去解释中海的唯“新”主义:顺应时代,在新周期下,不拘泥于经验主义,去重新定义新核心应有的居住模式。在新的核心区中,去做一个全新的改产善品。这是中海对于新周期的理解,在将理解落地为作品进行产出时,融合了中海作为央企的责任和担当。

中海映溪臺作为重庆回归核心区的载体,是成功的;作为一个可以承载年轻人理想生活的美好容器、去承载新核心区的繁华低密生活,亦是成功的。那么,此时该如何选房,答案已经显而易见:

当选中海映溪臺。


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作者:余生 来源:实况时报

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